房地产税收中的10大禁忌

新西兰的房地产市场现在是越来越红火，已然进入了一个全民开发的时代。在房产开发的过程中，到处都是荆棘到处都是坑。其中最大的坑就是税务局。如果您是专业开发商，或者是准备成为专业开发商，我们所要谈的部分内容可能您已经非常熟悉了。如果您现在准备购入一些有分割潜力的物业或者是做物业投资时，那不妨听一下我们总结的有关房地产税收上的10大禁忌。

1. 不要随意claim GST。大家喜欢投资一些具有开发潜力的物业。有的朋友会选择先出租，长期持有；也有的朋友会用来自住。除非您马上开始开发的动作，如果是出租或自住这种情况下，请不要随意claim GST。因为：
•  税务局可能不会马上把GST退给您； 
• 如果以后开发的时候，现在的GST还是可以claim回来的，只是一个时间差; 
• 如果现在claim了GST,  在出售这个物业时，就肯定需要涉及income tax所得税，这是跑不掉的
2. 不要随意将未涉及GST的物业在关联方之间转手。假设您几年前购买的自住房现在想分割开发了。购买时卖家是没有注册GST的，因为您是自住，也没有claim GST。现在要分割开发了，于是自己成立了公司，注册了GST, 并且在没做任何处理的情况下把自住房转到了这家公司。对不起，您几年前购房时的GST已经是claim不回来了
3. 不要将拥有民宅投资物业的公司随意申请变成LTC或者随意从LTC体系中退出。这样的改变会重启brightline 明线法则。如果大家不太清楚什么是明线法则，可以观看我们前面的视频【点击进入】。那什么是LTC呢？简单说就是披着公司外皮的合伙关系。这是一种特殊的公司结构并且有其特殊的税务特性。我们会在以后为您推出这方面的介绍，敬请期待
4. 不要为子女买房并在brightline明线期间赠与或转让给子女。这种案例我们见过好几个，结果只有一个字，交税。其实有很多种方法来达到这个目的，比如说使用家庭信托，都可以达到这个目的的
5. 不要用家庭信托购买以后可以分割的自住房。税法中其实也有福利，就是其中的豁免条款。如果您自住房的面积小于4500平米，而且自己在分割前一直住在那里，分割后卖掉有可能不交税呦?!而放信托里就不能豁免
6. 不管您是否是专业的开发商，当您在签署任何房产买卖合同的时候，一定要加上subject to accountant review这一条件，否则不要签署。根据您的情况，我们会在买卖合同里加上特定的条款来保护您的利益。最常见的例如您从未注册GST的卖家手里买地开发，如何能确保能够顺利拿到GST
7. 不要随意改变自己的计划。这会使所有的税务计划赶不上变化，乱了章法，造成损失。经常有客户今天想把房子卖了，明天变成自己要分割开发建几个房子长期出租，后天就变成了要自己开发然后全部都卖掉，再后来说自己又要留2个，一个自住一个出租。如果是在有开发的动作之前说，还好，就怕做到一半的时候改变计划，就有可能造成影响
8. 不要先斩后奏。在做房产投资或开发的时候，一定要提前规划，提前做好专业的咨询，按照计划行动，而不是都做好了以后来告诉我们一下。就像前面的很多例子一样，覆水难收，我们知道的时候，很多损失已经挽救不回来了。
9. 不要听信朋友的税务建议。不要打电话给税务局进行电话咨询。不要试图通过打5分钟的电话咨询一下就能获得正确答案。关于房产的税务是非常复杂的，而且牵扯的内容非常广，GST, income tax, bright line test, intention test,  associated person rules…任何遗漏或错误的信息都会造成完全不同的结果。因为房产涉税金额巨大，稍有闪失就会造成很大损失。建议大家寻找专业咨询，并出具正式书面咨询意见，来保护自己的权益
10. 不要认为自己比税务局聪明。认为自己可以设计出完美的方法来钻税法的漏洞。其实很多时候，在您想到的漏洞周围，早已布满了设计非常严密周全的网，如果说专业点-它们叫做反避税条款。这些反避税条款，只有您没听过的，没有它不覆盖的。更有甚者，大家想出来的很多点子，arrangement 其实都是违法的。

 房产投资的坑很多，大家需要谨慎前行，千万不要踩到税务局的雷，这样就得不偿失了。当然，如果今天有人给您一个无比诱惑的offer,代价是交几万的税，这种机会也是不能放过的。上面我们讲的很多，都是考虑到相对的税务风险和损失，您需要权衡其中的利弊，在做决定。

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