Bright-line Test 明线法则 - 下

Residential land

-          有住宅（dwelling）

-          土地的所有者有建造住宅的安排

-          在相关的经营区域规划下，可用于建造住宅的裸地

但是不包括主要用于商业（business premises）用地和农业用地（farmland）。

Business premises

税法中的定义是主要用于商业的物业，也就是50%以上的土地面积在50%以上的时间里被用于商业目的。商业物业包括零售，餐饮，酒店，仓库，工业，办公室，停车场，酒庄等等，这里也包括了养老院和工人宿舍。例如在一个工厂旁边有一个独立的房子用于员工宿舍，虽然宿舍是用于居住的，但是这块土地也算是business premises而不是residential land。再举个例子，Steve买了一个废旧的空厂房计划在此开发建造成公寓，但是在建造之前并且是五年之内就出售了。因为Steve有了建造公寓的计划，符合了residential land定义的第二条，土地的所有者有建造住宅的安排。

并且在出售的时候工厂已经是废旧的，没有用于商用了，所以这块土地不是business premises，而是符合了民用土地的条件。那么根据明线测试，Steve出售土地获得的利润就需要纳税了。

Farmland

那农业土地又是什么呢？税法中给出的定义是土地被用于农业或畜牧业的经营，或基于土地的性质可以被用于农业或畜牧业的经营。关于这两点的判定，我们给大家举个例子。James买了一个lifestyle block，上面有住房和一小块farmland，James在这块地上养了几只羊。这块土地并不能并判定为Farmland，是因为James的行为仅仅是hobby farm而不是以营利为目的经营农业。如果用于farm的土地面积更大一些，可能会因为满足第二个条件而可以被划为Farmland。再举一个例子，Tina买了一块50公顷的土地，但是上面长满了有害的杂草。这块土地也不能被划为Farmland，因为基于土地的性质不能用于农业或畜牧业的经营。

Main home

接下来我给大家讲一下明线测试的自住房main home的豁免。主要自住房是能够豁免明线测试的，那么主要自住房要如何判定呢？必须满足以下两点：超过50%的使用时间用于自住，以及超过50%的使用面积（包括院子、花园和车库）用于自住。如果您将自己家里60%的面积出租，那这个房产就不能被算作main home，如果五年之内买卖还是需要交税的。如果只是业主的亲属居住也不能算是main home。那么如果有的朋友有两套房，并且都有居住，比如家住在惠灵顿，但是在基督城上班，那又该怎么判定呢？请大家注意，一个人只能有一个main home，在这种情况下，我们就需要判定到底哪一个是与业主有最大的经济、社会关联。我们需要考虑：个人的财产存放在哪个房子里；直系亲属居住在哪里；业主在哪个房子里待的时间更长；业主的就业、生意、社会关系和哪里的关联最大等等。我们还用刚才那个例子，假设业主家在惠灵顿，但是在基督城上班，在基督城的小公寓一周住四天，他的妻子和孩子都住在惠灵顿，他本人还在惠灵顿加入了俱乐部。在这种情况下，惠灵顿的家和他的关联是最大的，因此他的main home是在惠灵顿。那么如果他在五年内出售基督城的公寓，则需要交税。下面我们来看一个有两个主要自住房的特例。假设Lisa在2016年2月购买了第一处房产用于自住，到10月的时候她买了新房子并且搬了进去开始住在新家里，到2016年12月的时候她把两处房产都卖掉了。对于第一套房产而言，Lisa从购买到出售一共10个月，她在里面住了8个月，超过了50%的时间，所以可以算作main home。对于第二处房产而言，Lisa从购买到出售的时间一直住在里面，因此也可以算作main home。所以这两处房产都可以豁免明线测试。

虽然主要自住房可以豁免明线测试，但是这种豁免也是有限制的。第一个限制是一个人在两年之内只能使用两次豁免，如果您在两年之内出售两套以上的自住房，那么从第三套房产开始您将不能豁免明线测试，需要为出售所产生的利润交税。第二个限制就是如果您买卖自住房形成了一个regular pattern，您将不能再豁免明线测试。

还有一点需要说明的是，不仅是个人名下的房产可以使用主要自住房豁免，信托名下的房产也是可以的。现在很多人都喜欢将房产放在家庭信托的名下，那我们来看一下信托名下的自住房如何判定。如果房产是由信托持有的，主要自住房豁免适用于受益人（beneficiary）的主要住所，但是如果信托的principal settlor有其他的主要住房，则豁免是不适用的。Principal settlor是指投入信托的资金最多的settlor，如果有两个及以上的人投入的资金一样多，那么他们都是principal settlor。

那么如果您的房子不适用于任何豁免，根据明线测试又需要交税，那有什么成本可以进行抵扣呢？我给大家讲解一下。第一种当然就是您的购房成本，那不仅仅包括您购买房产的购买价格，还包括了与购买相关的律师费、估价费、测量检验费以及地产经纪人的费用等。并且，在您购买房屋之后的装修、翻新等对于房屋的improvement的成本都是可以抵扣的。第二种是房屋的持有成本，包括房屋贷款利息、地税、保险、维修维护费用等。这种成本能否抵扣取决于是否满足税法对于税务抵扣的基本要求，也就是费用的产生是与收入相关的，并且不能是私用的。例如，王先生买了一个度假屋，除了圣诞节期间和家人度假用，平时不出租也不使用，如果王先生在五年内将度假屋出售，那么在此期间的房屋贷款利息是不能抵扣的，因为房屋时私用的。在大部分情况下，如果房屋由公司持有，那么贷款利息是可以抵扣的，但是也有一些限制，需要根据具体情况来分析。

下面我们讲一下如果买卖房屋产生了亏损该怎么办。税法规定由于使用明线法则而产生的loss是不能与其他收入进行抵扣的，只能与出售土地所产生的收益进行抵扣，也就是ring-fencing rule。如果是关联人之间的转让产生的亏损是不被承认的，也就是不能抵扣收益的。这里给大家举个例子，先生2015年11月以$800k买的投资房发现漏水，他在2016年1月以市价$600k转让给他太太S女士，损失$200k。S女士2018年2月以$700k将此房产卖出。在这种情况下，由于S女士是A先生的关联人，所以A先生的损失是不可以抵扣以后的收益的。当S女士出售房产的时候，房产的成本就是转让时的市价$600k，收益$100k是需要纳税的。