2021房产新政初解读 （上）

政府要出台新的房产管控政策，这已经不是什么新闻了。其实各个主流媒体也都在此之前做出了很多预测并且有过多次的讨论。虽然总理在去年大选时保证不会增加Capital Gain Tax， 财长Grant Robertson也明确说过不会延长明线测试的时间，但是媒体还是预测政府会将明线测试延长，短则8年，长则10年。所以当财长宣布将明线测试的时间翻倍的时候，大家并不惊讶。

Bright Line Test 明线测试 

大家如果还不清楚什么是明线测试，就请大家看一下我们以前的视频 【点击进入】。政策出台后，各大华人媒体和同行都进行了详细的介绍，大家或多或少对新政策都已经有些了解了。我们现在用非常短的时间讲一下这次新政策的变化，然后我将重心放在新政策对于大家的影响和以后的规划上。

明线是5年还是10年的分水岭

一共有两个判断，第一看房子，第二看时间

如果买的投资物业是新建的(new built)房子，就是5年，不用考虑其它的。可惜现在我们还不知道什么是new-built，所以我们还得耐心等待税务局的Consultation Paper(征求意见稿)。

如果不是new built的新房子，我们就要从时间上来判断：2021年3月27日是一个非常重要的日子，如果在此之前签订的买卖合同，继续适用5年的明线法则；如果是在2021年3月27日和以后签订的买卖合同，就需要使用10年的明线法则。

这两天很多律师朋友抱怨客户在政策出台后都要把交割日提前到2021年3月27之前，其实大可不必。因为我们是按照买卖合同签字的日期来判定您是适用5年还是10年的明线测试。而交割日期则是明线法则开始计算的第一天。

主要住房（main home）的改变

现行政策

Main home的定义就是在您所持有该房产的时间内，有一半以上的时间和一半以上的面积是自己使用居住的。在现行的旧政策中，如果房子是main home，那是可以得到豁免的，也就是说，5年卖了可以不用交税。比如您前年买了自住房，住了15个月，然后买了新房子搬走了，旧房子出租了10个月然后卖掉。您在拥有这个旧房子的25个月内有15个月是自住的，超过一半的时间一半的面积，那这就是main home，卖掉不用交税。在现行税法中，main home的豁免规则在两年之内仅可以使用两次，新规中并未提到对这一次数限制的改变。但大家依然要小心如果买卖房屋形成regular pattern也是得不到豁免的。如果大家想知道具体内容，就请大家看一下我们以前的视频【点击进入】。

新政策 

新政策中的重大调整是，对于2021年3月27日或之后购买的民宅物业，包括new built新房，政府将引入change-of-use规则。如果您的房子在明线期内没自住的时间超过了12个月，那么出售房屋所得的利润将按时间分摊，没有自住的期间的那一部分利润将需要交税。但是没有自住的时间不超过12个月的情况依然会被视为Main home，可以得到豁免。

这里给大家举个例子，Lily在2022年以$80万纽币买了一栋房产自住，不是new built，直到2028年她搬了出去并将房子出租。2030年她将房产以$1.1mil卖出。由于她一共持有房产8年，不自住的时间超过12个月，所以这个房产买卖将适用于明线法则。在持有期间内，该房产作为她的main home的时间为6年（2022-2028），出租的时间为两年(2029-2030)，她出售房产所得的利润一共是$1.1mil减去$80万，30万纽币，那么她需要纳税的利润就是2/8的总利润。其实这个新政策并不是一无是处。我们一会给大家举个例子反向思维一下。

Interest Deductions 贷款利息不可以抵扣房租收入

虽然猜到了开头，但是却没有猜到结尾。财长在发布会上扔出了第二颗炸弹，自2021年10月1日起，于2021年3月27日及以后购入的投资房的贷款利息将不再可以抵扣房租收入。于2021年3月27日以前购入的投资房的贷款利息仍可以抵扣房租收入，但可以抵扣的部分将在未来的四个财务年度之内逐年下降，并将在2025年4月1日后不能再抵扣。大家可能都看过一下这个表格，我们就不再做过多的解释了

如果在2021年3月27日之后获得新的贷款，即使是用在之前购买的物业上，利息支出在2021年10月1日之后也不能抵扣收入。

房地产开发商将不会受到这一政策改变的影响，利息支出仍可以抵扣收入；以民宅物业为抵押的商业贷款的利息也依然是可以抵税的，不受任何影响。

我们在下一个视频【点击进入】和大家聊聊我们的问题，我们的预测和规划。