投资房负扣税没有了，怎么办？

什么是民宅投资房的负扣税？

首先回顾一下什么是负扣税。如果您有一份工作，收入一年7万纽币。您同时还有一个出租物业，房租收入低于费用，当然其中费用最主要的部分就是贷款利息，1年核算下来，假设出租房亏损了1万纽币，所以在年底报税的时候，需要把自己收入的7万纽币收入减去出租房亏损的1万纽币，最终您只需要对6万纽币的收入交税。按照现在的个人所得税率，大约交1万1千纽币的个人所得税。

Residential rental loss ring fencing

从2019年4月1号开始，负扣税的政策就已经没有了。随之而来的是Residential rental loss ring fencing，简单的讲，就是民宅投资房的亏损不能和其他的收入进行抵扣。换成刚才的例子，1年收入7万纽币，1万纽币的出租房亏损不能再抵扣了，按照现在的税率计算，需要交纳1万4千纽币的个人所得税，比刚才多了3000纽币的税。

这个新政策适用于所有的投资架构，包括家庭信托，公司，LTC, 合伙或个人。

这条新法律的具体细节，包括不同的计算方法，反避税条款，还是有很多大家需要注意的地方。但是为了让大家能够比较简单的明白其中的道理，您可以简单的理解为，这1万纽币的出租房上的亏损，会每年累积起来，可以和您出租房的盈利相抵扣，或者是，和在明线法则（brightline test)期间所交易房产的盈利部分抵扣。

如何化解其影响

难道真的一点办法都没有了吗？现在给大家介绍几种情况，可以非常合理的化解新政策的影响。

当然，我们的建议仅供参考，在做任何决定前，您一定要咨询您的会计师或税务顾问，还有您的贷款顾问或银行经理，甚至律师，一起为您量身打造一个有效的投资架构。

第一种情况，这个新政策主要针对的是民宅投资房的亏损，因此大家如果继续想购买物业的时候，可以不妨考虑投资到商业物业上面，这包括大家熟悉的仓库，零售，工业，办公室，酒店motel. 在购买之前，通过您会计师和专业的贷款顾问团队的配合，将部分出租房上的贷款转嫁、re-finance到新的商业物业上面。如果商业物业上面出现亏损，并且您的会计师为您设计了有效的投资架构的话，这些商业物 业上面的亏损是可以和您的其他收入相抵扣的。

第二种情况，您必须是一个的公司的股东，而且公司得欠您钱。也就是说在公司的资产负债表的负债一项里面，有一个shareholder current account。假如公司欠您30万，您可以向银行申请30万贷款用来偿还股东借款，偿还公司欠您的钱。然后将公司还给您的钱用来偿还投资房上的部分贷款。这样的话，公司下面的银行贷款，利息部分是可以抵税的。

第三种情况，如果您所经营的公司盈利较好，交过很多税，还有很多未分配利润，在这种情况下，可以考虑将部分房产联合抵押，公司申请贷款，用来进行股东分红。这种情况下，公司下面的银行贷款，利息部分是可以抵税的。然后您将公司的分红用来偿还投资房上的部分贷款。

第四种情况，如果您近期有购买生意的想法，可以先和您的会计师或税务顾问进行咨询，并通过您的贷款顾问，将投资房上面的部分贷款转嫁到所要购买的生意上面，这样，购买生意上面的贷款利息部分是可以抵税的。

第五种情况，如果你没有经营公司或者是生意，但是您可能有一些债券或者是股票投资，很多情况下，这些投资都是放在了家庭信托下面。也许您是这个信托的发起人settlor，还没有将借给信托的用来购买债券或者是股票的钱赠与给信托。这时候，您可以将部分房产联合抵押，以信托的名义申请贷款，用来偿还发起人的借款，然后将信托还给您的钱用来偿还投资房上的部分贷款。这样的话，信托下面的银行贷款，利息部分是可以抵税的。

需要注意的事项

大家在对应民宅投资房户负扣税取消的政策上大家需要注意什么呢？

第一点，这个新政策在2020年财务年度会对纳税人产生很大的冲击。很多有出租房亏损的朋友原来可以退税的，现在没有了。很多以前不需要交预缴税的，可能在2020年的时候就需要缴预缴税了。很多第一次预缴税的纳税人可能还得需要通过从第三方买税的方式来规避税务局的罚金和利息。

第二点，如前面所讲，新政策下，有两种方法来计算出租房的损益，在税务处理上是有一些区别的，所以大家需要仔细的去咨询会计师来找出一个有利的方法。

第三点，对于使用公司的架构来投资民宅物业的朋友，请大家一定小心股份比例的持续性的问题。因为民宅物业的投资亏损需要1年1年的累积下去，如果在1年中股份的变化超过了一定要求，公司以前所积累的亏损就会付之一炬。

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