家里招房客需要交税吗？Flatmate室友关系

首先先和大家说明一下今天所讨论问题的前提条件：

第1个条件： 我们讲的是指您的自住房，不管这个房子是您自己买的还是您自己租的，您自己要住在这个房子里面。如果您不住在里面，那请参考我们以前关于投资房报税的视频 【点击进入】

第2个条件： 不是整租，您只是把家里的一间房或者是几间房出租给别人。

第3个条件：我们这里指的是长租，长租一般至少需要四周以上。我们今天讲的内容不包括您做airbnb这些短租行为。短租行为的税务问题，我们会在以后为大家讲解。

当我们把自己自住房里面的一个房间或者是几个房间出租出去的时候，房东和房客无非就是3种关系：flatmate室友关系；border寄宿关系还有短租关系，像Airbnb。

我们今天主要讲一下室友（flatmate）关系。

室友（flatmate）关系一般分为两种情况：

一种是几个朋友或者同学一起找个房子整租，大家平摊费用。这种情况下，几位室友并不能从中获利，因此这种平摊费用的室友关系，是不会涉及税务的。

另外一种情况就是分租。一个人贷款买了房子，为了减少贷款的压力，找了几个房客。还有非常类似的一种情况就是我们平时所说的二房东。举例说，一个人以每周1000整租了一个三室的房子，自住一间，并将其他的两间以每间400纽币每周分租出去。大家再平摊水，电，上网的费用。当一名室友从其他的室友身上获利，就需要考虑所得税了。

对于室友（flatmate）关系，我们需要通过计算实际产生的费用（Actual Cost Method）来判断房租是盈利还是亏损。

Actual Cost Method计算步骤如下：

1. 计算出一个财务年度中所收到的全部房租收入；
2. 找出可以全部和房租收入进行抵扣的费用。这些费用没有任何自己使用的部分，而是全部用来赚取房租而产生的费用，例如招租时的广告费用，室友房间的清洁费用或者维修费用，招租时付给租房中介的费用等等；
3. 找出自己和房客共用的费用，例如水，电，煤气，上网，自己付给房东的房租，如果是自己买的房子，还包括地税，保险，贷款利息等费用；
4. 计算出房子总室内面积，假设100平米；
5. 计算出房客专属使用面积，如果两个房客两间房，假设是30平米，那30%就是房客专属使用区域；
6. 计算出大家共用面积，这可能包括共用的客厅，厨房，卫浴，假设一共是50平米，因为和租客公用，所以其中的一半，也就是25平米，或总面积的25%属于房客使用区域；
7. 将房客专属区域30%加上共用区域的一半25%，所以房客使用的区域一共是55%，因此，上面第3步所计算出来的公用费用的55%就可以算作房租费用；
8. 再加上第2步计算出来的全部可以和房租收入进行抵扣的费用，就是全部的房租抵扣费用；
9. 计算出房间在这个财年中可出租的天数，除以一年365天，得到一个比例；
10. 用第8步计算出来的全部的房租抵扣费用乘以第9步的比例，就是允许用来和房租收入进行抵扣的房租费用了；
11. 最后使用第1步计算出来的房租收入减去第10步计算出来的允许用来抵扣的费用，如果是正数，就是房租盈利，需要申报所得税，如果是负数，则就是亏损，可以延续到下一年，和未来的房租收入进行抵扣。