物业投资大比拼！投民宅还是投商业物业？ - ROUND 2

最近发现很多朋友对商业物业投资不太了解，总是抱着购买民宅物业的心态和思路去看商业物业投资。我们今天就从几个方面简单聊一聊，看看民宅物业和商业物业投资的区别是什么。

今天，我们就继续讨论空置风险，贷款难度，购买前的调查，税务政策，移民政策，对房客的制约，政府的态度来对比一下民宅物业投资和商业物业投资的区别。

8. 空置风险 

在这次新冠疫情期间，很多以游客和留学生为主的公寓也都没了租客。

但是和民宅出租这种刚性需求相比，尤其是在经济不好的时候，如果租约结束，不再续约，商业物业空置的风险要远远高过民宅物业。从现金流的角度来看，这是商业物业的现金流就会发生问题，因为商业物业的持有成本包括贷款利息要远远高于民宅物业。 但是通过这次新冠疫情，我们也看到了作为essential business在疫情期间level 4 lockdown期间都不会收到影响。所以投资在运营essential business 的商业物业是否是相对保险呢？

9. 变现的难度 

由于需求的差距，民宅物业变现要远远简单而且快过商业物业。

10. 贷款难度 

民宅物业，随着近期LVR的松动，您最多可以贷8成甚至更多。但是投资人需要有稳定的收入来源和被银行接受的抵押物，就是这个房产，不漏水。 

商业物业，最多可以贷6成，因此，投资人需要足够的首付来购买商业物业。对于小型商业物业，银行在审批的时候会和民宅物业的审批类似，还需要看是否有长期租约。而且贷款利息通常会比民宅物业的利息高出至少1个百分点。

11. 对房客的保护和制约 

民宅物业出租，是有房阶级和无房阶级的对立。作为租客的无房阶级，在和房东出现问题的时候，总是会被认定为弱势的一方，所以总能听到一些房客坑了房东的事情，比如不交租，不搬家，搞破坏等等。即使房客将房子损坏的一塌糊涂，房东唯一可以做的就是从房客的3周押金中扣除，房东就要做好自掏腰包的准备。 

商业物业是生意对生意，商业租赁是您的生意，您的租客也是生意经营者，双方的本质相对比较平等。在签约前都会签署租赁协议，遇到纠纷容易讲理。而且商业物业在出租前会对租客进行调查，并且要求预交押金，或者需要银行担保，还要加上personal guarantee 个人担保。因为租客也是做生意，所以对物业的保护会做的很好。商业物业的维修维护费用是房客承担，并且由租客支付的商业物业保险覆盖的会非常周全，对房东的保障更多。

12. 灾情的处理

 对于自然灾害，例如火山地震，很多民宅的保险理赔是非常复杂而且非常慢的。基督城大地震都已经过去了9年，还有的受灾屋主没有得到理赔。 

很多商业物业都有地震等自然灾害的理赔，甚至包括income loss 收入损失的理赔，要比民宅的理赔更省心省事

13. 税务政策

民宅投资物业的负扣税 (residential rental losses ring-fencing) 【点击进入了解详情】已经被取消。从2019年4月1日开始民宅投资的亏损就不能再与您的其他收入相抵扣了。除此之外，还有明线法则（Bright Line Test)， 5年内买卖民宅投资物业需要交税。民宅物业不能折旧 【点击进入了解详情】。 

而对于商业物业，并不受刚才所说的负扣税 (residential rental losses ring-fencing) 或者明线法则（Bright Line Test) 的影响。由于新冠疫情，商业物业可以从2020年4月1日起进行折旧【点击进入了解详情】。举例说一个200万的商业物业，一年的折旧就是4万，如果是以公司持有的话，相当于第一年可以节省1万2 的企业所得税。

14. 移民政策

目前新移民或者海外买家可以直接购买商业物业，但海外买家不可以买新西兰的民宅。

15. 政府的态度

从政治的角度，房子的价格就是民生问题。房子的价格永远是选民讨论，政党头疼的焦点话题。不管经济好与不好，民宅投资永远都是那个最软的柿子，来让各个执政党捏一把。近10年，对于民宅投资的政策出台的比比皆是。从民宅不能折旧，到工党说买房子的都是咱华人，到出台明线法则，两年之内买卖民宅投资物业需要交税，到修改海外投资法，海外买家不能买民宅，到延长明线法则由2年变成5年，到现在取消负扣税。当然悬在纳税人头上的靴子好包括是否出台只针对民宅物业的capital gain tax？ 相比商业物业，因为不影响民生，所以政治争议非常少，最多就是某某收购了几个农场之类的。而且商业物业是本地商业和经济的重要支撑，因此政府不会在政策上打压，甚至会鼓励商业物业投资

我们聊了这么多民宅物业与商业物业的区别，希望能为您的下一次投资提供参考。对于首次投资者，民宅投资是个相对简单和便宜的选择。如果您已经叱咤房产投资很多年，不妨考虑一下商业物业投资，因为毕竟世界上所有以物业起家的富豪，包括川普总统，都是做商业物业的。

最后提醒大家一下，投资有风险，入市需谨慎!

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