Bright-line Test 明线法则 - 上

大家可以先看一下这个大约在2015年的时候，刊登在报纸上的一个漫画，题目叫做奥克兰的宴席，几位华人围在一起,拿着筷子,吃着鸡鸭鱼肉，讨论着华人最喜欢居住的几个地方，当时大家都认为新西兰的房价过高，很多人都买不起房。而且有个政党认为这都是我们华人惹的祸。

为了减缓新西兰房价的升高，2015年10月1日开始，新西兰政府引入了为期两年的明线测试法案，就是说投资房产在两年内出售所得的利润需要交税。而2018年3月27日，把明线测试的时间延长至五年。这也就意味着，在2015年10月1日到2018年3月28日之间购买的投资房产在两年内出售所得的利润需要交税，而在2018年3月28日或之后购买的投资房产在五年内出售则需要交税。

其实，明线测试规定了自住房、关系财产房和遗产房的豁免，其中关系财产房和遗产房的豁免与我们今天讲解的确定明线测试开始和结束的时间有关，所以今天一起为大家讲解。我们会在下集为大家详细讲解自住房的豁免。

一般来讲，明线测试的开始时间为房产所有权登记之日（title转让的那天），结束时间为签订卖房合同的时间，但这是对于标准的买卖合同而言的。下面我们来看一下几种不同的房屋买卖类型。

楼花 (off the plan)

第一种是期房Off the plan类型的房产买卖，就是正在分割或开发的暂无产权的物业。我们来看一下这个例子，A先生在2016年2月1日签署了买卖合同，但是当时土地还在开发暂时没有产权，在两年多以后的2018年9月1日才过户交割获得了土地的产权。

在这种情况下，明线测试的开始日期就不是标准买卖合同下产权登记的那一天了，而是A先生签署买卖合同的那一天。所以，由于A先生的明线测试开始于2016年，所以明线期依然是两年，而不是五年。如果A先生在2019年3月1日签订买卖合同将房产卖出，则已经过了两年的明线期，所以是不用交税的。

分割 (subdivision)

下面我们来看一下第二个例子，适用于土地分割。B先生在2018年5月1日登记产权买了一块土地，在2021年4月1日时将这块土地分割成了两块并在其中一块建造了新房，之后在2024年5月1日签署买卖合同卖出了这个房产。

对于Denise来讲，他的明线测试从2018年5月1日开始，到2020年物业过户到女儿名下结束，没有超过五年，所以需要交税。并且，Denise将被视为以2020年2月1日的市值出售了这一物业。假设当时的市值为70万纽币，则Denise被视为获利25万纽币，是需要纳税的。

关系财产 (relationship property)

第四种情况适用于关系财产房。当夫妻关系破裂离婚的时候，夫妻共同拥有的房产转移到一方的名下时，这种转移是豁免明线测试的，但是后续的出售还是要受明线测试的约束。我给大家举个例子，李先生在2018年5月1日购入投资物业，2019年3月1日，李先生和太太黄女士离婚，此物业转到黄女士名下，这一财产转移是不交税的。之后2020年4月29日，黄女士将此物业卖出。对于这种情况，明线测试的开始日期是最初购买此物业的日期，也就是2018年5月1日，因此黄女士出售该物业的时候没有超过五年的明线期，则需要交税。

遗产房 (inherited property)

第五种情况就是遗产房了。如果纳税人获得房产是通过继承，那么继承房产和继承之后对房产的出售都是免于明线测试的。但是大家要注意一下，如果纳税人只继承了房产的一部分，比如说是两个人共同继承了一套房产，那有可能后续的出售就会受制于明线测试了。这里给大家举个例子，例如Tom和弟弟一同继承了一套房产，一人一半，之后弟弟将自己的一半卖给了Tom，如果Tom在买了这一半之后的五年内将房产出售，那么他获利的50%就是需要纳税的。

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