家里招Homestay需要交税吗？Border寄宿关系

我们今天主要讲一下border寄宿关系。

寄宿是指有除了提供住所，包括了水电煤气网络家具，同时还要提供餐食，有的根据合同，还会提供接送等服务。最常见的寄宿关系就是提供给国际留学生的home Stay。寄宿关系和室友关系最大的区别就是在提供餐食上面。只租房间不提供餐食，那就是flatmate室友关系。按照IRD定义，寄宿需要提供regular meals规则的餐食。如果只是提供茶或咖啡是不将室友变成寄宿的。

旧标准：

除了根据实际发生的收入或支付来计算寄宿收入，其实新西兰一直以来都有一个寄宿收入免税额度的标准。截止到2019年3月31日的旧标准是：

• 前两位寄宿房客每人每周$266
• 第三位开始每人每周$218

老政策下，不分地点，不考虑个人情况，全国统一标准，使用起来简单粗暴，超过标准交税，低于标准就是免税。

新标准：

从2019年4月1号开始，税务局对于寄宿免税额度的标准和计算方法推出了新的规定，将原来的一个大标准打散成3个小标准，包括了: 

• Weekly standard-cost per boarder生活成本； 
• Annual Housing Standard-Cost 房屋成本； 
• Transport Standard-Cost 交通成本三个部分

新标准适用条件：

1. 房东必须是个人（不能是公司）
2. 在整个财务年度中，同期最多不能超过4个寄宿房客。如果您有五个以上的寄宿房客，就不能使用这个标准成本法，而是使用实际成本法 actual cost method
3. 寄宿服务不属于房东其它的GST应税活动中
4. 房东在招收寄宿房客的同时没有其他短租客人（例如Airbnb）
5. 家中没有人在申请其它福利或补助的时候使用了其它标准（例如，家庭托儿服务的标准费用）
6. 不能重复抵扣所得税，例如家中不能有人抵扣家庭办公费用

现在我们看一下这个新政策：

Weekly standard-cost per boarder生活成本

IRD每年会根据统计局公布消费者物价指数（CPI）更新当年的寄宿房客生活成本，2019-2020财务年度的生活成本的标准是$191每周。

如果您有一位homestay 的留学生，每周收取$190的寄宿费，因为低于税务局的标准，所以您收取的寄宿收入是免税的。值得一提的是这个标准适用于您的每位寄宿房客，刚才提到了，使用这个标准，同期最多可以有四个寄宿房客。小于5岁的小朋友是需要父母或监护人照顾的，因此这个标准不适用小于5岁的小朋友。

如果您每周收取$192的寄宿费，就超出了税务局给的生活成本的标准，多出来的部分是否交税，那我们就需要要看一下 Annual Housing Standard-Cost 房屋成本。

Annual Housing Standard-Cost 房屋成本

房屋成本是需要公式计算的。

如果房子是自己买的：

公式是：（房屋价格包含装修  x 4% - 房屋补助） x 寄宿人数 / 总居住人数 x 寄宿居住周数 / 52周；

如果房子是租的：

公式是：（房租   - 房屋补助） x 寄宿人数 / 总居住人数 x 寄宿居住周数 / 52周；

看上去公式很复杂，我们就套用一个例子，希望大家容易理解一些。

假设您的房子有三个房间，5年前$45万买的，2年前又花$5万装修。大儿子现在在南岛读大学，只能暑期回来2个月，小女儿才4岁，和您还太太一起住。Kate是一个单亲妈妈带着一个5岁的小孩来寄宿，每周$320，包吃包住，这种情况下，您是否需要交税呢？

因为Kate的孩子小于5岁，刚才我们说了，不适用生活成本也不属于寄宿人口，因此，Kate $320一周的寄宿费用超出了税务局给的生活成本每周$191的标准，所以我们就要看一下 Annual Housing Standard-Cost 房屋成本：

• 房屋购买价格和装修费用是$50万；
• 寄宿人数只有Kate一个人，她小孩不算；
• 因为大儿子每年住不满半年，因此不算居住人口。小女儿只有4岁，同理，也不算居住人口。因此总居住人口只有Kate, 您和太太3人；
• 假设Kate寄宿了一年，共52周
• 您没有房补

那剩下的$41是否需要交税呢？除了刚才已经抵扣的生活成本和房屋成本，作为房东，还可以抵扣交通成本。

Transport Standard-Cost 交通成本

如果Kate不会开车，所以在当时签署的寄宿合同中，Kate要求您每周末带着她和孩子去学跳舞。从家到舞蹈学校来回一共2公里。一个星期去一次，一年下来就是104公里。根据税务局的mileage rate里程费用标准，现在是每公里79cents，因此作为房东，您可以抵扣的交通成本是104x0.79=$82.16。

税务局的mileage rate里程费用标准是每年进行更新的。当然大家也可以使用AA的里程费用标准。

结合上面计算的结果，在减掉交通成本后，您的寄宿收入变成了负数，也就是零。所以您的寄宿收入是免税的，不需要申报。如果在减掉交通成本后，还是正数，那这个就是需要申报的寄宿收入了。

如果是您的房子贷款比较多，费用比较高，您可以考虑使用实际成本法（Actual Cost Method）来计算房租的利润或亏损。